失敗しない不動産売却のポイント

不動産売却を成功させるポイント

不動産を売却する際は「なるべく時間をかけずに」「できる限り高く」売りたいと考える方が多いのではないでしょうか。ここでは、希望通りに不動産売却を成功させるポイントを解説します。

複数の会社を比較する

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、賃貸業務や仲介業務、特定の物件種別や地域に特化している会社があります。たとえば「千葉市内の一戸建ての売却に強い会社」や「投資用マンションやアパートの賃貸業務に特化している会社」などがあります。複数の会社のサービス内容を、比較検討することが重要です。

不動産売却は高額な取引になるため、自身の物件に最も適した不動産会社を選ぶためには会社の信頼性や担当者の対応の質も重要な検討基準となります。

査定価格と売却価格の違いを理解する

査定価格とは、不動産仲介会社が過去の成約事例や物件の現状などを基に、専門的な見解から「3ヶ月程度で売却できる」と判断した金額です。自身で「売り出し価格」を決める際に参考となる金額となります。

一方で売却価格は、購入希望者と契約する最終的な価格です。実際の売却価格は、他物件との比較や購入希望者との交渉によって変動するため、査定価格とは異なります。

2つの価格の違いを理解し、自身が希望する価格を伝えて不動産会社と相談しながら現実的な売り出し価格を設定することが大切です。

担当者の専門知識を活かす

市場の最新動向を把握し法律に精通している担当者は、契約書の細部に至るまで厳密にチェックし、予想外のリスクを未然に防ぐ適切なアドバイスが可能です。また、登記や相続などの関連手続きもサポートし、売主の負担を軽減します。

担当者に専門知識があれば、不動産取引のさまざまな場面で相談し対応できます。信頼できる担当者に安心して相談できることで、不動産売却がスムーズに進むでしょう。

不動産会社を選ぶポイント

不動産売却には知識と経験だけでなく、地域の特性を理解していることも重要であり、媒介契約する会社によって価格や成約までの期間に影響があります。ここでは、不動産会社の選び方を3つ解説します。

地域密着型の会社である

特定のエリアに特化した営業活動を行っている会社は、地域特有の事情や市場動向、さらには将来の発展性まで熟知しています。そのため売却物件の価値を適切に見極め、より精度の高い査定が可能です。

また地元のオーナーや購入希望者と強固なネットワークを築いており、地の利を活かした売却活動で買い手を迅速に見つけ出せるでしょう。担当者が地域内にいるため、何か問題が発生した際や緊急の相談にも迅速に対応可能です。

不動産売却に実績がある

売却実績が豊富な会社は、実際の売却価格に近い査定価格を算出できます。これまでの取引経験から導き出される、正確な市場価値の評価に基づいているからです。

売却事例から得た知識を活用し、お客様のニーズに合わせた柔軟な提案もできるでしょう。最適な売却戦略を提供できるため、売却取引がスムーズに進行します。安心して売却活動を任せられ、期待以上の結果を得られる可能性が高いです。

売却実績が乏しい不動産会社は、経験不足から効果的な売却活動ができず長期化するケースがあります。一方で小規模でも多くの実績を持つ会社なら、知識と経験を活かして、物件の魅力を購入希望者に最大限アピールすることが期待できます。

販売戦略がきめ細かく明確である

優れた不動産会社は、市場動向を正確に分析して物件の特性に合わせた販売活動を行います。たとえば「オンライン広告」「オープンハウスの実施」「チラシ作成」などです。

具体的に「どのような販売戦略をするのか」を事前に不動産会社に確認しましょう。適切な販売戦略を持つ不動産会社を選ぶことで、より高くより早く売却が成約することが期待できます。

査定評価を上げる3つのポイント

築年数や周辺環境は変えられませんが、努力や工夫次第で査定評価を上げられる項目があります。ここでは、査定評価を上げる3つのポイントを紹介します。

査定項目を理解把握する

査定担当者が「どのような点をチェックしている」かを知っておくと、事前に十分な準備ができ高評価につながる可能性が高くなります。不動産会社が査定する評価項目は、以下の通りです。

物件のアピールポイントを伝える

不動産の査定評価を最大化するためには、その物件が持つアピールポイントを明確に伝えることが重要です。不動産会社は売却活動で物件の魅力を購入検討者にアピールでき、より高い価格で成約しやすくなります。

たとえば、家事動線の効率性や収納スペースの充実度をアピールするのは非常に効果的です。実際に住んでみて感じた使い勝手の良さは、購入検討者にポジティブな印象を与えられるでしょう。物件の良さを明確に伝えることで査定担当者が物件の価値を正しく理解し、適正に評価してもらうことが可能です。

物件の状態を整える

清潔で手入れが行き届いた物件は評価が良くなり、査定価格が高くなりやすいでしょう。たとえば水回りのカビや水垢は徹底的に掃除し、壁紙の損傷がある場合は修繕を検討します。さらに屋根や外壁を点検し、外観の美観を保ちます。

古いキッチンやバスルームの設備は、リフォームすることで大幅に評価を上げることが可能です。ただし、全面的なリノベーションはコストがかかるため、費用対効果を考慮した上で実施するべきか判断しましょう。

信頼できる担当者の見極め方

不動産の売却において、会社選びと同様に「担当者が信頼できるか」を判断することが重要です。ここでは、不動産売却を任せられる良い担当者を解説します。

お客様のニーズを汲み要望を聞いてくれる

お客様のニーズをしっかりと理解し、要望に応じた対応ができる担当者の存在は重要です。売却を急ぐ理由がある場合や特定の価格で売却を希望する場合など、お客様の状況に応じたサポートが必要だからです。

信頼できる担当者は、お客様の話を丁寧に聞き売却の理由や要望に対して真摯に耳を傾けます。一方で自社の利益を優先する担当者は、売却の成約ばかりに注力しお客様の要望を後回しにすることがあります。

メールや電話での対応を注意深く観察し、担当者と話がかみ合わないと思ったら要注意です。相談や問い合わせの内容に対して細やかな返信があれば、信頼できる担当者といえます。

疑問点も丁寧に説明してくれる

不動産売却は、物件の特性や法律など多岐にわたる専門知識が必要です。売却活動で発生する疑問や懸念に対して、納得できるまで説明してくれる担当者を選びましょう。

信頼できる担当者は、市場状況や法律などの情報を網羅的に把握しています。売却のメリットだけでなく潜在的なリスクやデメリットも含めて、丁寧に明確に説明してくれます。

スピーディーかつ丁寧な対応をしてくれる

担当者の対応の速さと丁寧さは、売却取引のスムーズさを大きく左右します。依頼前のやり取りで、担当者の対応や態度を確認しましょう。たとえば「問い合わせに対する対応が迅速であるか」「電話やメールでこまめに連絡してくれるか」です。

信頼できる担当者は、物件の状況や市場の変動に関する最新情報を共有し、疑問や不安に対しても素早く誠実に答えてくれます。スピーディーかつ丁寧な対応ができる担当者を選ぶことで、安心して売却活動を進めて満足できる結果を得られるでしょう。

事例から学ぶトラブル防止策

不動産売却に慣れている方は少ないので、失敗しないために事例から学びましょう。ここでは、トラブルになりやすい事例を解説します。

近隣との境界に関するトラブル事例

土地の売却を検討する際、境界線の問題は意外と見過ごされがちですが大きなトラブルに発展することがあります。たとえば、トラブルに発展するような事例は以下の通りです。

• 売却地の塀が実際の境界線と異なり、隣地と争いになった
• 建物の樋が隣地に越境していることが後に発覚し、賠償問題になった

予防方法は売却前に土地家屋調査士に依頼して正確な測量を行い、隣地との立会いで境界線を明確にしておくことです。また、隣地所有者と境界線について合意し文書を残すことで、将来的なトラブルを防げます。

売買契約の解除に関するトラブル事例

不動産売買の契約解除は、買主と売主の間で複雑なトラブルを引き起こすことがあります。契約解除が発生する理由はさまざまですが、特に手付金やローン特約が原因で発生することが多いです。

契約が実行されなかった際に「どちらの責任であるか」によって手付金を返却するか倍額返還となるかが決まります。また、買主がローンの承認を得られなかった場合の対応を定めた「ローン特約」があいまいに設定されていると、契約解除時に問題が発生します。

不動産取引における契約書は、双方の合意の下で明確に作成されるべき文書です。不動産会社と協力して、契約書の不明瞭な点や疑問に思う部分については、事前に明確にしておくことが重要です。

契約不適合責任のトラブル事例

引渡し後に買主が知らない物件の問題を発見した場合、売主は「契約不適合責任」を問われることがあります。たとえば売却時に気づいていなかった雨漏りを買主が発見した場合、修繕費用を負担するのは売主です。

売主は、売却する不動産のすべての瑕疵や制限事項を買主に明示する法的な義務があります。物件の状態を詳細に把握し、不動産会社と協力して契約不適合に関するリスクを事前に把握し、契約書には免責条項を明記しましょう。